LGPD – Quando entra em Vigor?

Na ilustração abaixo, a ANPPD fez um excelente trabalho resumindo em um quadro as propostas vigentes que alteram a data de entrada em vigor da nova Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e Dados Pessoais Sensíveis.

Programada para entrar em vigor já no próximo dia 14 de agosto de 2.020, várias tentativas de alteração desta data foram propostas.

E quando entra em vigor?

As datas mais prováveis são:
Caso 1: A PL 1179 é aprovada pelo Presidente da República:
16-08-2020 – entra em vigor a lei sem efeitos punitivos
01-08-2021 – entram em vigor as punições previstas na lei

Caso 2: A MP959 seja aprovada pelo Congresso Nacional:
03-05-2021 – entram em vigor a lei e as punições previstas na Lei

Quais as consequências práticas destas datas?

Na prática, se a lei entra em vigor em 2020, suas consequências diretas somente serão sentidas em 2021, mas suas consequências indiretas, por intermédio da associação com outras leis já serão sentidas imediatamente. Como exemplo podemos citar a CLT – Consolidação das Lei Trabalhistas e o CDC – Código de Defesa do Consumidor.

Na CLT, temos a aplicação direta da lei desde o momento em que a pessoa natural se candidata a uma vaga enviando seu resumo profissional, até o compartilhamento de dados com parceiros (bancos, empresas de benefícios, parceiros comerciais, marketing, eventos, governo eletrônico, e tantos outros pontos de contato), bem como no processo de demissão.

No caso do CDC as questões serão mais frequentes e óbvias, pois as empresas usam dados das pessoas para seu desenvolvimento econômico, isto é a base do capitalismo. Mas as empresa terão que preparar seus projetos de marketing com mais rigor e profissionalismo no uso de dados.

Como preparar seu negócio para a LGPD?

A preparação da empresa passa:

  • pelo estudo detalhado do uso de informações de pessoas naturais por toda empresa ou profissional liberal;
  • definição de projeto formal para uso destes dados;
  • treinamento da equipe para o correto uso;
  • estabelecimento de medidas de controle do uso destas informações.

Estes projetos precisam de três pilares:

  • Expertise em tecnologia
  • Expertise em direito digital e outras matérias do direito associadas
  • Expertise em gestão de projetos e treinamentos

Em suma, os projetos de adaptação não são difíceis ou complexos. Mas devem ser eficazes. Para serem eficazes precisam ser muito bem planejados, preparados e executados. O desafio é bem intenso.

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LGPD no Mercado Imobiliário

LGPD no Mercado Imobiliário

O que é a LGPD?

A Lei 13.709 de 14/08/2019, também chamada de Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) foi desenvolvida com o objetivo de proteger os dados e dados sensíveis das pessoas naturais (ou pessoas físicas) do mau uso e do abuso, por parte de empresas e pessoas naturais (esta lei NÃO contempla dados de pessoas jurídicas).

Quem nunca ouviu a expressão “se o produto é grátis, então o produto são seus dados”? Este modelo de negócios foi desenvolvido por empresas de aplicativos na internet e nos smartphones. A empresa fornece um serviço em forma de aplicativo, coleta dados, trata e vende estes dados tratados para empresas fazer suas campanhas publicitárias e de vendas.

Desta forma os governos entenderam que já estava na hora de estabelecer controles mais rígidos em torno deste modelo, sem, porém, inibir a livre iniciativa e a liberdade de contratação entre as partes.

A grande preocupação é que estas empresas conseguem obter dados de diferentes fontes (mídias sociais, fotos, vídeos, comentários, opiniões, blogs, etc), e conseguem estabelecer vínculo entre estas informações de forma a criar perfis completos das pessoas. Com a chegada da inteligência artificial e suas ferramentas de exploração, mapeamento, clusterização (segmentação) e de criação de perfis, este modelo torna-se muito mais rápido e poderoso, trazendo inúmeros benefícios para os titulares, mas, muitas vezes, cruzando a linha da ética e da moralidade.

Em prol da criação de produtos e serviços personalizados, o que é bom, chegam também serviços que fazem análise profunda das pessoas, direcionando publicidade, artigos, ideias, conceitos e também com o poder de censurar, de desviar informação, de boicotar a divulgação de informações, como vimos nas eleições norte-americanas e brasileiras de 2016 e 2018.

No mercado imobiliário isto tem um poder fantástico no desenvolvimento urbanístico, podendo auxiliar o governo no desenvolvimento da urbanização de bairros, de planejamento do uso e ocupação do solo. Do planejamento viário, escolas, hospitais, postos de saúde e etc. Também irá permitir que as empresas entendam as novas demandas da sociedade, criando moradias e locais para trabalho e lazer apropriados para estes novos tempos.

Quais dados se aplicam esta lei?

Todos os dados de pessoas naturais. Dados coletados em formulários eletrônicos ou em papel, dados coletados em mídias sociais, dados coletados em portais imobiliários, bases de dados compradas para marketing, fotos, fotos de sistemas de segurança, vídeos, vídeos de câmaras de segurança, selfies em imóveis, cópias de documentos em papel ou digitalizadas, dados em contratos, fichas de visitas, propostas, vistorias, impressões digitais, reconhecimento facial, reconhecimento de íris, registros de imóveis, transações realizadas e não realizadas, entre outras.

Existe também a figura dos dados sensíveis, que são dados descritos no artigo 5, inciso II da Lei 13.709 de 14/08/2019. Estes dados são especialmente controlados, e refletem informações que tem potencial de geração de atitudes discriminatórias.

LGPD no Mercado imobiliário

A LGPD vai impactar cada segmento de forma diferente – incorporadores, construtores, investidores, imobiliárias, gestoras de ativos, corretores de imóveis, instituições financeiras, correspondentes bancários, despachantes, entre outros.

No caso das imobiliárias, a LGPD vai impactar especialmente as imobiliárias que têm grandes investimentos nos modelos digitais de geração e nutrição de leads. Pois este modelo envolve buscar clientes potenciais, identificá-los, nutri-los e oferecer oportunidades que estejam dentro de seus perfis de consumo.

As imobiliárias tradicionais e corretores de imóveis terão menor exposição ao risco, porém suas obrigações perante esta lei são exatamente as mesmas.

Teses jurídicas no mercado imobiliário

Assistimos nos últimos anos duas grandes ondas de responsabilização do mercado imobiliário, em termos de embates jurídicos. O primeiro tema foram os processos de consumidores e entidades representativas de mutuários que geraram milhares de processos com o objetivo de reaver o pagamento realizado a título de honorários de corretagem, pois alegavam que a obrigação de pagamento era do vendedor e não do comprador. Depois de muitas brigas, o judiciário pacificou a questão dando ao comprador / locatário também a possibilidade de receber o ônus destes honorários.

A segunda grande questão foram os distratos de transações de imóveis na planta. O judiciário teve que intervir criando lei específica para dar segurança jurídica aos operadores do mercado, pois este modelo colocou em risco a saúde do mercado.

Ainda temos dezenas de teses que são aplicadas ao mercado imobiliário, e que tem o poder de criar situações difíceis para corretores e imobiliárias. O judiciário e o legislativo estão atentos a estas questões.

Impacto no Mercado

A LGPD terá forte impacto no mercado imobiliário, especialmente como reforço em teses jurídicas em prática, e em desacordos entre as partes. O potencial para reclamações de foro ético disciplinar também é grande, pois a lei permite que órgãos representativos de classe também questionem seus representados sobre como estão tratando os dados de pessoas naturais.

“Lembre-se que esta é a mesma lei que protege os seus dados pessoais e sensíveis, que estão espalhados por sites e aplicativos que você acessa e usufrui. A lei serve para criar parâmetros claros e práticos para que você cuide dos dados de terceiros, da mesma forma que você gostaria que seus dados fossem tratados.”

Por que você deveria se empenhar em adotar na sua empresa e disseminar este modelo?

Todos nós já vimos alguma pessoa próxima ter algum problema que levou tempo para resolver, enfrentou burocracia e ainda teve prejuízo financeiro, e muitas vezes pessoal e profissional. Como? Invasão de whatsapp, clonagem de cartão e contas bancárias, vírus que travam acesso aos dados, “trotes telefônicos” exigindo pagamentos, e mais centenas de outros ataques. De onde você acha que saem estes dados para estes crimes? Isso mesmo, de vazamento de dados. Você sabia que uma considerável porcentagem dos vazamentos de dados é causada por pessoas internas das empresas? Basta procurar os sites de segurança cibernética e anti-vírus – é de ficar estupefado. Quem nunca viu um colaborador ou terceirizado que entra no CRM /ERP e copia os dados dos clientes?

Adotar este modelo de tratamento é garantir ética e bom uso dos recursos disponíveis.

O que fazer?

A LGPD não é uma lei difícil de ser implementada, mas ela demanda um rol de ações, relatórios, alterações de contratos, e especialmente, mudança de comportamento de todos os envolvidos no atendimento e na manutenção dos dados dos clientes. Ou seja, atenção aos detalhes e muito treinamento.

A empresa deve:

  • Mapear todas as bases de dados de pessoas naturais;
  • Mapear todas as informações coletadas dos clientes pessoas físicas;
  • Identificar todos os processos internos e externos realizados com cada um destes dados;
  • A real necessidade de cada um dos dados e dados sensíveis para a execução destes processos;
  • O tratamento específico de cada um destes dados para a execução destes processos;
  • A armazenagem destes dados e sistema de segurança aplicado para o não vazamento destes dados, e alterações, exclusões e bloqueios não autorizados;
  • O compartilhamento destes dados com agentes externos (corretores de imóveis associados, corretores e imobiliárias parceiras, despachantes, agentes financeiros, representantes bancários, seguradoras e suas corretoras, entre outros);
  • O controle de acesso a estas informações nos sistemas e arquivos – quem pode acessar, qual o nível de acesso, quais atividades cada um pode fazer;
  • Guarda e troca de dados em pen drives, nuvem, celulares, tablets, laptops, câmeras de vídeo e de fotos, e o plano de segurança para estes dados;
  • Plano de guarda e de manutenção destes dados;
  • Plano para o uso do BYOD (Bring Your Own Device), aonde funcionários e associados utilizam seus próprios aparelhos e serviços a serviço da empresa (celular, whatsapp, google drive, notebook, etc);
  • A lei fala em “meios eficazes de contenção de problemas e de vazamentos de dados”. A diferença entre eficiente e eficaz, é que eficiente é fazer tudo aquilo que você se propôs a fazer, mesmo que dê tudo errado. Eficaz é ter certeza que executando as ações elas vão gerar o resultado esperado.
  • Revisão dos contratos, processos e formulários. Contratos com serviços digitais (EULA ou similar), especialmente com contratos de serviços e sistemas gratuitos.
  • E muitas outras questões, como podem notar no esquema abaixo.
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Notas e Conclusão

Muitos estão apostando que o Projeto de Lei 5.762/19 vai prorrogar o início de vigência para agosto de 2022. Temos que lembrar que esta prorrogação já foi feita uma vez. A comunidade empresarial, política e setorial não deseja esta prorrogação, pois os mercados internacionais estão pressionando para a adoção de leis como a LGPD, que tem poder de dar maior segurança jurídica aos negócios e serviços realizados no âmbito da internet.

“A LGPD é sua proteção e seu guia”

#lgpdsuaprotecaoseuguia

Luis Fernando Gardel Deak

Advogado Direito Digital e Imobiliário

LGPD para o mercado imobiliário

ld@luisdeak.com.br

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LGPD – mais uma alteração

A Lei Geral de Proteção de Dados – LGPD Lei 13.709 de 2018, sofreu hoje mais uma intenção em sua modificação.

O Presidente da República, em suas atribuições, publicou a Medida Provisória MP no 959 em 29-04-2020, e que passa a vigorar a partir de 03-05-2020. Embora tenha efeitos imediatos, depende de aprovação do Congresso Nacional, que terá 45 dias para vota-la em definitivo.

Já tínhamos a PL 5762/2019 que postergava a data de entrada em vigor para 15 de agosto de 2022. Está parada na Câmara dos Deputados e provavelmente não deverá ter continuidade. O motivo disto é a proposta do Senador Anastasia, com relatoria da Senadora Simone Tebet, que gerou a PL 1179/2020, que prorroga a entrada da lei para 01-01-202, mas os artigos que geram punições (arts 52 a 54) prorroga para 01-08-2020. Esta proposta era a mais interessante para o mercado e para as pessoas físicas.

Hoje temos esta novidade. Agora serão três instrumentos que deverão ser analisados, votados, publicados e etc. Esta insegurança traz para o mercado uma sensação de que esta lei não será implementada, ou não se entende por sua necessidade.

Uma lei importantíssima para frear o uso inadequado das informações das pessoas naturais, que geram muitos dissabores com uso inadequado em campanhas publicitárias abusivas, bem como em fraudes de todo tipo e a todo tempo.

O Brasil precisa ter mais seriedade quando o tema são os cidadãos.

Vamos aguardar o fim desta epopeia.

Luis Fernando Gardel Deak

Advogado Direito Digital e Imobiliário

www.luisdeak.com.br

Clique e leia a PL 959 de 2020 aqui

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Planejamento financeiro para a troca de imóveis.

A pandemia do COVID-19 terá força para mudar o mercado a ponto das pessoas mudarem para imóveis mais adequados para longos períodos de quarentena, e para home office?

Quanto custa “meter o pé na jaca” e mudar para sua casa dos sonhos?

Planejamento financeiro para compra e venda de imóveis e de permuta

Neste momento de Pandemia, muitos estão tentando compreender as mudanças que o mundo vai adotar para encontrar uma maneira mais adequada de viver e fazer negócios.

Uma destas análises trouxe a ideia de que pessoas irão avaliar a possibilidade de trocar de imóveis, buscando imóveis mais adequados para este novo paradigma que se apresenta. Um dos grandes portais imobiliário relatou que houve uma mudança nas buscas de imóveis, que antes eram relacionadas ao centro das cidades, com disponibilidade de transporte público, no caso de grandes centros o transporte metroviário, e durante a pandemia do COVID-19 os internautas passaram a pesquisar por bairros mais periféricos, cidades ou bairros nos entornos dos grandes centros, condomínios de casas e coisas por aí. O imóvel dos sonhos.

É compreensível este pensamento. Se o modelo de uma sociedade mais reclusa será o que vai se apresentar no futuro breve, e a tecnologia e as telecomunicações já nos permitem trabalhar em casa já há muito tempo, este termo “em casa” pode ser, literalmente, em qualquer lugar … com internet boa. Eu já trabalho em esquema remoto desde 1990. Claro que naquela época não tínhamos muitas das tecnologias atuais, mas vocês se surpreenderiam com que facilidade operávamos remotamente. O primeiro movimento que participei de home office foi na IBM Brasil em 1998, aonde a empresa montou um projeto fantástico que permitiu que o time comercial pudesse trabalhar de qualquer lugar.

Baseado neste contexto, montei um estudo financeiro baseado nos conceitos de Lucro Imobiliário e Custos de Transações Imobiliárias para que o leitor possa entender quanto custa trocar de imóvel. Este estudo leva em consideração os custos de São Paulo. Como algumas taxas e tributos são estaduais e outros municipais, muita coisa pode mudar. Pesquise o seu caso em particular.

O exemplo irá se basear no plano de troca de um imóvel de R$ 800.000,00 por um de R$ 1.000.000,00, o que nos leva a crer que a diferença será de R$ 200.000,00. Mas depois de apurar as despesas com a venda e com a compra dos imóveis, tem-se uma diferença aproximadamente de R$ 305.101,89, próximo de 50% a mais do valor da diferença inicialmente planejada. Como isso é possível?? Veja a planilha abaixo.

Chamamos a atenção para dois conceitos muito importantes no planejamento financeiro familiar, e nas questões do mercado imobiliário:

Saiba apurar o seu imposto de renda, não hesite em contratar um contador especializado e que entenda bem de lucro imobiliário. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário se sua intenção for ter patrimônio imobiliário. Os valores de imóveis são sempre expressivos e o planejamento permite que a família pague corretamente os impostos e custos.

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Notas importantes da tabela:

Despesas de vendas e compras

Incluem a comissão dos corretores de imóveis de 6% (este valor pode mudar dependendo do estado e da transação). Custo de anúncios, pequenas reformas, fotos profissionais, tour virtual, fotos e vídeos feitos por drones (estes custos normalmente são absorvidos pelos corretores de imóveis). Custos com advogados para transações mais complexas ou imóveis com problemas de documentação, ou até com invasão. Eventuais ações judiciais de despejo ou imissão na posse. Comissão de leiloeiro. Pode-se pensar também em custos de mudança.

Lucro Imobiliário

Consultar a tabela de IR da Receita Federal. A alíquota muda por faixa de valor e por tipo de proprietário (PJ, PF, etc). Neste ponto é importante conhecer como se forma o lucro imobiliário, pois os custos do imóvel, como reformas e manutenções, podem incorporar o valor de custo e reduzindo drasticamente o imposto de renda a pagar.

Custas Cartoriais

Ver tabela de no site registradores.org.br.

Dependendo da situação do imóvel, outros serviços e documentos serão exigidos alterando este custo.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Simule a alíquota correta para o seu imóvel no site da prefeitura aonde o imóvel está situado.

Pode variar de 0,5 a 4,0%

Luis Fernando Gardel Deak

Advogado Direito Digital e Imobiliário

LGPD para o mercado imobiliário

www.luisdeak.com.br  

O autor é graduado em Direito pela UNIP, pós-graduando em Direito Civil pela EPD, especialista em direito digital e imobiliário. Graduado em administração de empresas, pós-graduado em marketing pela ESPM, MBA em gestão estratégica de negócios pelo ITA/ESPM, com 25 anos de experiência no mercado de tecnologia implementando metodologias, sistemas de gestão empresarial, consultoria empresarial. Membro da Comissão de Direito Digital e Compliance da OAB-SP, membro da comissão de direito urbanístico da OAB-SP. Corretor de imóveis especializado em imóveis comerciais, perito avaliador, certificado CIPS pela NAR-National Association os Realtors, membro do grupo de avaliadores imobiliários do CRECI-SP, conciliador na JUCON (Junta de Conciliação) da CEFISP (Comissão de Ética e Fiscalização Profissional) do CRECI SP. 7 anos de experiência em transações imobiliárias de locação e vendas de espaços corporativos para escritórios, varejo e logística.

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Luis Deak entrega avaliação de imóvel em Convênio do CRECI-SP com o Estado.

Neste mês de julho de 2017, o CRECI-SP, por intermédio do grupo de Avaliadores Imobiliários, nos confiou a realização da avaliação de um imóvel urbano, especificamente um terreno para incorporação com mais de 15.000m2.

O cliente, um órgão público estadual – do estado de São Paulo-SP, solicitou ao CRECI-SP a avaliação do terreno para verificação das condições comerciais da transação realizada, determinando seu valor de mercado.

O CRECI escalou uma equipe de três corretores de imóveis, regulares e certificados no CRECI e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) do sistema COFECI-CRECI para esta missão.

Em uma semana juntamos todas as informações do terreno, documentos oficiais, levantamos uma base de dados comparativa e realizamos vistoria no local e diligência na prefeitura de São Paulo, resultando no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). O Parecer foi aprovado pela diretoria da Comissão de Avaliações Imobiliárias do CRECI-SP, por experiente avaliadores, recebendo o selo de aprovação.

Os corretores de imóveis são aptos, por força de lei, de especialização e de conhecimento mercadológico a fornecer avaliações mercadológicas válidas para qualquer objetivo, seja judicial ou extrajudicial.

Uma grande quantidade de órgão públicos já firmaram convênio com o CRECI para a emissão de pareceres para seus imóveis. Juízes e desembargadores também vêm buscando nos corretores de imóveis, fonte de pareceres para as disputas judiciais que envolvem partilhas de bens, renegociações de contratos de locações, vendas, inventários, falências e concordatas.

Luis Fernando Gardel Deak

Cel. +5511 97625-1288 | ld@luisdeak.com.br

Corretor de Imóveis Comerciais e Corporativos – CRECI-SP 131.710-F

Avaliador de Imóveis – CNAI 9.898

Negócios Internacionais – Realtor CIPS

Direito Imobiliário – OAB

MBA

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