Locação – O que é e para que serve a vistoria do imóvel?

A Vistoria do imóvel é uma das peças chave da documentação de locação de imóveis, e é um dos documentos mais negligenciados pelas partes, inclusive pelas imobiliárias e corretores de imóveis.

Constantemente recebemos demanda de locadores, locatários ou de imobiliárias e corretores acerca de problemas durante a vigência do contrato de locação, e invariavelmente a vistoria de entrada no imóvel não foi feita, ou foi feita de forma inadequada, e em muitos casos não foi feito relatório de forma adequada.

O que é uma Vistoria de Entrada ou de Saída de um imóvel?

Inicialmente vamos usar o termo correto que é “Vistoria de Entrada / Saída de Imóvel”. Laudo quem faz é perito. Então não se chama Laudo de Vistoria, e sim, somente Vistoria ou Relatório da Vistoria, se quiser ser preciosista.

O Relatório de Vistoria é um relato das condições em que se encontra o imóvel ao ser entregue ao locatário, na ocasião do início da locação, ou devolvido ao locador, na ocasião do final da locação.

Como deve ser feito esta vistoria?

O ideal é que as partes (locador, locatário e corretor de imóveis) estejam juntos durante a vistoria, pois a cada problema ou defeito do imóvel, as partes podem combinar o que será ou não feito para sana-lo, ou, caso seja um problema menor, que não será consertado – ou muitas vezes é insanável. Lembre-se de combinar com as partes que este processo deve ser feito com tempo apropriado, para não ser interrompido. Retomar a vistoria em data posterior é sempre mais complicado.

As partes devem percorrer todos os cômodos do imóvel, e cada um deve apontar defeitos, equipamentos, peças arquitetônicas, entre outros, que devem ser descritos, anotados e fotografados. Também deve conter a descrição exata do que foi combinado entre locador e locatário para solucionar ou não o problema.

Muitas vezes o locatário aponta problemas que são mínimos, ou que não interfere no uso do imóvel, e que o locador não pretende consertar. Por exemplo, algum defeito no piso, como uma cerâmica lascada ou trincada, que, para reparar, deverá ter todo o piso trocado. O locador pode definir que não fará a obra, porém o locatário não terá obrigação de entregar o piso reparado no futuro. Por isto é importante a descrição do fato, as fotos e o acordo firmado.

Importante declarar os equipamentos (ar-condicionado, refrigeradores, coifas, piso elevado, forro, cortinas ou persianas, extintores, luzes de emergência, móveis de cozinha ou de banheiro, ventiladores, móveis, lustres, armários embutidos, portões, automatizadores, câmaras de vídeo, luminárias, bombas, e por aí vai), suas condições atuais, marcas, modelos, números de série, se estão ou não em funcionamento (teste sempre), acessórios e etc.

O Corretor de Imóveis deve, por força do Código de Ética, em seu artigos:

4° / II -apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.

5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

O Corretor de Imóveis não pode omitir informações a que tenha acesso, de fatos que possam prejudicar qualquer das partes. O corretor de imóveis é um profissional imparcial, que trabalha em prol do negócio como um todo, e não apenas para com uma das partes.

Ao final desta visita, o corretor de imóveis, ou o proprietário, deverá confeccionar um Relatório Descritivo e Fotográfico descrevendo a visita e o que foi combinado entre as partes. Todos devem assina-lo e cada parte deverá receber uma cópia. Seria interessante a anuência de duas testemunhas, devidamente qualificadas com nome completo, documento de identidade e forma de contato (email, celular, etc). A função das testemunhas não é de testemunhar a vistoria, mas sim, testemunhar a confecção do documento.

O que deve constar do Relatório de Vistoria do Imóvel?

Primeiramente deverá constar a qual contrato pertence a vistoria, fazendo uma conexão lógica entre este relatório e o contrato de locação. Identifique o imóvel e as pessoas que participaram da vistoria.

Aconselhamos que seja dividido em cômodos. A cada cômodo fazer uma descrição completa das condições em que se encontram. Por exemplo: estado da pintura das paredes (nova, antiga, muito depreciada), objetos que existam no cômodo (ex. portas, lustres, cortinas, armários, prateleiras, chuveiro, etc) e descrever sua composição, materiais de que são feitos e o estado atual de conservação. Estado do piso e eventuais marcas e defeitos. Fazer um conjuntos de fotos que comprovem a conservação da infraestrutura, e a presença de objetos e seu grau de conservação. Lembre-se das janelas, pintura das paredes, box de banheiro, chuveiros, aquecedores, churrasqueira e acessórios, armários dos quartos, cozinha, área de serviços, varais, entre outros.

Descreva o que foi acordado entre locador e locatário sobre obras e manutenções a serem realizadas em cada cômodo, ou se não serão realizadas.

Monte o relatório de forma sequencial e organizada, com fotos ilustrando as observações. Coloque data e hora da vistoria.

Ao final, disponibilize para todas as partes as fotos em formato digital, por CD ou Pendrive, e conste no relatório um protocolo de entrega das fotos. Organize as fotos colocando o nome dos cômodos e número que aparecem no relatório, de forma que facilite a busca a posterior.

Lembre-se que este documento será vital no momento da devolução do imóvel ao proprietário para proteger os interesses de todas as partes.

Lembre-se também que o corretor de imóveis, imobiliária ou administradora da locação tem responsabilidade cível, penal e ética frente a este negócio jurídico. Se uma das partes se sentir prejudicada pela má qualidade, ausência de informações ou inexatidão do relatório, terá Direito de Regresso sobre os prejuízos experimentados pelas partes por decorrência da má qualidade do relatório de vistoria ou pela falta dele.

Este é um dos assuntos mais tratados em demandas judiciais e extrajudiciais entre locadores e locatários, e também entre locadores e administradores de locações.

Autor:
Luis Fernando Gardel Deak
Advogado Direito Imobiliário e Direito Digital
OAB/SP 402.731

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