Ação de Imissão na Posse – Imóveis Adjudicados e Leilões

Imissão na Posse em Imóveis Adjudicados.

A Caixa retomou a parceria com o CRECI/SP no programa de venda de imóveis oriundos de retomada por falta de pagamento, ou outro tipo de problema, os imóveis chamados de Adjudicados.

Esta é uma das grandes oportunidades de realizar excelentes negócios no mercado imobiliário. Os descontos, mesmo com as despesas de recuperação e manutenção do imóvel, compensam o investimento.

Modalidades de Venda dos Imóveis Adjudicados

Por força de lei, a venda do imóvel retomado tem um rito especial, ou seja, a Caixa deve tentar vender o imóvel pela melhor condição possível dentro do que especifica a lei.

Primeiramente a Caixa deve tentar comercializar o imóvel via Leilão pelo valor de avaliação. Normalmente não existe arrematante no primeiro leilão. No segundo leilão, o valor é menor do que o de avaliação, mas não pode haver o chamado “Lance Vil”, ou seja, um lance aonde o valor seja muito baixo e leve o juiz a crer que existe enriquecimento ilícito” na operação. Em geral existe um patamar mínimo de valor, que gira em 40 a 60% do valor de avaliação, lances abaixo são rejeitados.

Não havendo lance, o imóvel vai para um outro momento, que são as licitações, ou seja, uma nova tentativa de venda do imóvel pelo melhor valor, ou seja, por intermédio de licitação aberta ou fechada, vence aquele que der o maior lance. Segue o rito normal de uma licitação, ou seja, o arrematante coloca sua proposta em um envelope fechado e entrega no período determinado no edital de cada imóvel. Os envelopes são abertos e a proposta de maior valor agregado para a Caixa será o vencedor. Este cálculo não é complexo, apenas pesa as modalidades de pagamento, como a vista, usando FGTS, ou financiando.

Caso nenhuma operação dê resultado positivo, o imóvel é liberado para venda direta, ou seja, será vendido pelo valor da garantia dada a Caixa ou pelo restante da dívida, normalmente este valor recebe descontos entre 30 e 70% em relação ao valor da avaliação. Existem casos de imóveis que ficam parados muito tempo e os descontos são maiores.

No estado em que se encontra

O imóvel é sempre vendido “no estado em que se encontra”, ou seja, no estado físico de manutenção. A documentação completa e a escritura é obrigação da Caixa fornecer ao comprador.

No edital de venda, licitação ou leilão constam informações de situações específicas de cada imóvel. Em alguns editais, a Caixa se responsabiliza pelo pagamento de despesas atrasadas, como condomínio, IPTU e etc. Em outros editais permite financiamento e/ou uso do FGTS. É preciso muita atenção ao edital para saber os detalhes.

Imóvel com Ocupante

Uma informação importante que consta, tanto na planilha quanto no edital, é a situação do imóvel em relação a ocupação, que pode ter um inquilino, o antigo mutuário ou um terceiro invasor. Nem sempre a situação real é a mesma que se encontra na planilha da Caixa.

Para desocupar o imóvel, no caso de imóveis adjudicados, o caminho é sempre pela Ação de Imissão na Posse. O uso desta ação se baseia no fato do novo proprietário do imóvel (o arrematante), com registro em cartório, nunca ter tido a posse do imóvel anteriormente a compra.

Pode ser feito Reintegração de Posse?

Não. A Reintegração de Posse (artigo 554 e seguintes do Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015) se dá quando o proprietário (arrematante comprador, não importa se a Caixa tinha ou não a posse) tinha a posse e a perdeu. Um exemplo simples é a invasão de propriedade, ou um locatário que, ao término do contrato, se recusa a sair. Ou seja, o proprietário tinha a posse antes dos fatos, e para recupera-la precisa de uma Ação de Reintegração da Posse.

Pode ser feito Despejo?

Não. O despejo é uma característica exclusiva dos contratos de locação, e seguem as restrições definidas na Lei 8.245/1991, e os procedimento para o despejo estão descritos no artigo 59 e seguintes da mesma lei. Em tese, o locador está obrigado a execução do contrato até o seu final, somente podendo requisita-los antecipadamente em poucas situações, como por exemplo, quebra de contrato por parte do locatário ou sublocatário (falta de pagamento, alteração do imóvel sem consentimento, não atentar as regras de vizinhança, ocupante indesejável, entre outros).

Embora o novo proprietário não seja obrigado a cumprir um contrato que não anuiu (assinou junto), se o locatário der Publicidade ao Fato, ou seja, se o contrato de locação for averbado a matrícula, o novo comprador deverá cumpri-lo. Este caso será mais comum em imóveis comerciais com contratos longos, por exemplo: imóveis com restaurantes, lojas, farmácias, escritórios de médio e grande porte, galpões industriais com grandes alterações e adaptações da indústria. Porém o judiciário tem dado ganho de causa para alguns inquilinos por entender que, ao vistoriar o imóvel antes da compra, o proprietário facilmente consegue verificar a presença de um contrato. O próprio código de ética do CRECI define que o corretor de imóveis não pode sonegar informações do promitente comprador, e a existência de um contrato de locação é uma informação vital que não pode ser sonegada, ou “esquecida” no momento da negociação, com pena do corretor de imóveis responder civilmente, e ainda na ética e disciplina.

 

Como funciona a Ação de Imissão na Posse?

Esta ação, por ser obrigatoriamente petitória, ou seja, o autor (comprador do imóvel) pede algo ao juiz, deve ser feita por intermédio de um advogado, não importando o tamanho do imóvel e seu valor. A ação deve ser impetrada no domicilio do imóvel, e o réu é o possuidor – ou seja, quem está ocupando o imóvel, sendo de boa-fé ou de má-fé, e seu cônjuge casado ou em regime de união estável.

As ações variam bastante no caso do ocupante ser ex-mutuário, locatário ou invasor, tanto pela dificuldade de identificação e qualificação dos ocupantes, quanto pelas particularidades que podem advir de cada situação.

Um exemplo clássico é o ex-mutuário com uma ação em curso contra a Caixa com o objetivo de revisionar os valores cobrados no contrato de venda, na avaliação, nas parcelas, nas correções das parcelas, etc. No caso do ex-mutuário ganhar a ação em última instância, o novo proprietário (seu cliente) poderá perder a propriedade do imóvel.

O ocupante do imóvel, se souber que vai sofrer uma ação de desocupação, poderá pedir uma liminar protetiva a um juiz, que poderá concedê-la, dificultando a saída e tomando mais tempo do cliente comprador e, obviamente elevando os custos gerais da compra do imóvel e da ação judicial.

Em todos os casos, deve-se avaliar cautelosamente a situação para se ter sucesso no processo. Não se deve tomar nenhuma ação sem o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário, pois é uma ação relativamente simples e rápida, porém com minúcias que devem ser respeitadas cautelosamente e diligentemente, sob pena de demora, e de incorrer em custos desnecessários.

Autor:
Luis Fernando Gardel Deak
Advogado Direito Imobiliário e Direito Digital
OAB/SP 402.731

O Autor é Advogado pela OAB/SP (OAB 402.731) especializado em Direito Imobiliário com especialização pela Escola Paulista de Direito, também especializado em Direito Digital e Compliance.
Credenciado na Caixa para tratar de imóveis adjudicados.
Corretor de Imóveis especializado em imóveis comerciais e corporativos, com registro no CRECI/SP sob o número 131.710-F, Avaliador imobiliário sob o CNAI 9.898. Certificado em Corretagem de imóveis Internacionais (CIPS – Certified International Property Specialist) pela realtor.org. Membro da JUCON (Junta de Conciliação) da CEFISP (Comissão de Fiscalização Profissional – o Tribunal de Ética e Disciplina do CRECI).
Com formação em Administração de Empresas na UniItalo, Pós-graduado em Marketing pela ESPM, e com MBA em Gestão Estratégica de Negócios pelo ITA/ESPM. BalckBelt em Lean Six Sigmas pela Fundação Vanzolini.
Palestrante e Consultor em assuntos de Direito Imobiliário e Direito Digital, Compliance, Segurança da Informação em ambientes empresariais com mais de 30 anos de experiência com projetos no Brasil e exterior.