A Declaração de Não Ocorrência e o Corretor de Imóveis.

Publicado originalmente no blog da Homer Parcerias: Clique aqui

Os corretores de imóveis e imobiliárias têm até o dia 31 de janeiro para fazerem a Comunicação de Não Ocorrência ao COAF, o COAF – Conselho de Controle de Atividades Financeiras.

Muitos ainda não sabem exatamente o que é o órgão, como ele funciona e seus objetivos. E é sobre isso que vamos falar aqui!

O COAF – Conselho de Controle de Atividades Financeiras, instituído em 1998 pela lei 9.613 tem como objetivo a prevenção a lavagem de dinheiro.

O artigo 9º, inciso X deixa claro que todos os corretores de imóveis e imobiliárias são contemplados na obrigação do comunicar a ocorrência de fato e da comunicação de não ocorrência anualmente:

X – as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis;

Já o artigo 10º vai um pouco mais a fundo neste sentido, pois determina expressamente que os agentes do artigo 9º devem manter o cadastro de seus clientes e representantes, todas as transações realizadas em nome destes clientes, deverão ter programas de compliance corporativos para identificar, tratar e comunicar eventuais transações suspeitas.

Deverão ainda manter cadastro atualizado no sistema COFECI/CRECI, ou no próprio COAF, no caso de não ter ocorrido nenhuma transação suspeita no período.

E o artigo 11º trata especificamente da forma de comunicação e sua periodicidade. Vejam que existem duas comunicações a serem feitas de forma obrigatória:

  1. anualmente via COFECI/CRECI da não ocorrência de nenhum caso;
  2. e em 24 horas da ciência do fato de caso suspeito.

Mas o que é uma transação suspeita que deve ser comunicada?

O artigo 10º da mesma lei define assim:

II – manterão registro de toda transação em moeda nacional ou estrangeira, títulos e valores mobiliários, títulos de crédito, metais, ou qualquer ativo passível de ser convertido em dinheiro, que ultrapassar limite fixado pela autoridade competente e nos termos de instruções por esta expedidas;

Ou seja, qualquer transação que for realizada com valores acima do limite fixado pela autoridade, em transações possíveis de converter ativos em dinheiro e dinheiro em ativos.

Os valores a serem comunicados são transações acima de R$ 10.000,00 em espécie, podendo ser moeda nacional, estrangeira, títulos ao portador, cartão de crédito, joias, ou quaisquer ativos que possam ser convertidos em moeda.

O COAF é apenas uma engrenagem em uma máquina.

O governo brasileiro é um dos maiores investidores em tecnologia da informação do Brasil, e um dos mais criativos e perspicazes desenvolvedores de soluções contra o crime organizado, seja o tráfico de drogas, seja o subfaturamento em operações comerciais, ou em transações atípicas.

O MP, MF, PF, Forças armadas, e tantas outras áreas dos governos federal, estadual e municipal estão a todo momento aprimorando suas técnicas e ferramentas.

Se o corretor de imóveis não comunicar a ocorrência, algum elo desta cadeia o fará, como bancos, comerciantes de veículos, comerciantes de joias, de obras de arte, embarcações etc.

A não comunicação de fato ocorrido irá demonstrar a má-fé do agente, e este poderá ser punido administrativamente e civilmente por estes atos.

Devo recusar a transação em caso de suspeita?

Não, não deve recusar a transação. A suspeita deve apenas ser comunicada.

Os órgãos responsáveis farão uma apuração eletrônica do fato e se esta transação está dentro do habitual deste cliente. Caso não, irão fazer uma apuração.

Para deixar os amigos corretores mais tranquilos, os bancos e agentes financeiros fazem comunicação até de reserva de valores para viagens ao exterior, ou de abertura de contas correntes, de investimentos. Aluguel de cofres e coisas por aí. Estas comunicações são muito comuns e são feitas até se uma pessoa fizer uma série de depósitos de valores baixos para uma mesma conta, em um período curto de tempo.

Luis Fernando Gardel Deak é Advogado – OAB-SP 402.731 – Direito Digital, LGPD e Imobiliário, Gestor de Projetos PME, MBA, Compliance.

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