Planejamento financeiro para a troca de imóveis.

A pandemia do COVID-19 terá força para mudar o mercado a ponto das pessoas mudarem para imóveis mais adequados para longos períodos de quarentena, e para home office?

Quanto custa “meter o pé na jaca” e mudar para sua casa dos sonhos?

Planejamento financeiro para compra e venda de imóveis e de permuta

Neste momento de Pandemia, muitos estão tentando compreender as mudanças que o mundo vai adotar para encontrar uma maneira mais adequada de viver e fazer negócios.

Uma destas análises trouxe a ideia de que pessoas irão avaliar a possibilidade de trocar de imóveis, buscando imóveis mais adequados para este novo paradigma que se apresenta. Um dos grandes portais imobiliário relatou que houve uma mudança nas buscas de imóveis, que antes eram relacionadas ao centro das cidades, com disponibilidade de transporte público, no caso de grandes centros o transporte metroviário, e durante a pandemia do COVID-19 os internautas passaram a pesquisar por bairros mais periféricos, cidades ou bairros nos entornos dos grandes centros, condomínios de casas e coisas por aí. O imóvel dos sonhos.

É compreensível este pensamento. Se o modelo de uma sociedade mais reclusa será o que vai se apresentar no futuro breve, e a tecnologia e as telecomunicações já nos permitem trabalhar em casa já há muito tempo, este termo “em casa” pode ser, literalmente, em qualquer lugar … com internet boa. Eu já trabalho em esquema remoto desde 1990. Claro que naquela época não tínhamos muitas das tecnologias atuais, mas vocês se surpreenderiam com que facilidade operávamos remotamente. O primeiro movimento que participei de home office foi na IBM Brasil em 1998, aonde a empresa montou um projeto fantástico que permitiu que o time comercial pudesse trabalhar de qualquer lugar.

Baseado neste contexto, montei um estudo financeiro baseado nos conceitos de Lucro Imobiliário e Custos de Transações Imobiliárias para que o leitor possa entender quanto custa trocar de imóvel. Este estudo leva em consideração os custos de São Paulo. Como algumas taxas e tributos são estaduais e outros municipais, muita coisa pode mudar. Pesquise o seu caso em particular.

O exemplo irá se basear no plano de troca de um imóvel de R$ 800.000,00 por um de R$ 1.000.000,00, o que nos leva a crer que a diferença será de R$ 200.000,00. Mas depois de apurar as despesas com a venda e com a compra dos imóveis, tem-se uma diferença aproximadamente de R$ 305.101,89, próximo de 50% a mais do valor da diferença inicialmente planejada. Como isso é possível?? Veja a planilha abaixo.

Chamamos a atenção para dois conceitos muito importantes no planejamento financeiro familiar, e nas questões do mercado imobiliário:

Saiba apurar o seu imposto de renda, não hesite em contratar um contador especializado e que entenda bem de lucro imobiliário. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário se sua intenção for ter patrimônio imobiliário. Os valores de imóveis são sempre expressivos e o planejamento permite que a família pague corretamente os impostos e custos.

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Notas importantes da tabela:

Despesas de vendas e compras

Incluem a comissão dos corretores de imóveis de 6% (este valor pode mudar dependendo do estado e da transação). Custo de anúncios, pequenas reformas, fotos profissionais, tour virtual, fotos e vídeos feitos por drones (estes custos normalmente são absorvidos pelos corretores de imóveis). Custos com advogados para transações mais complexas ou imóveis com problemas de documentação, ou até com invasão. Eventuais ações judiciais de despejo ou imissão na posse. Comissão de leiloeiro. Pode-se pensar também em custos de mudança.

Lucro Imobiliário

Consultar a tabela de IR da Receita Federal. A alíquota muda por faixa de valor e por tipo de proprietário (PJ, PF, etc). Neste ponto é importante conhecer como se forma o lucro imobiliário, pois os custos do imóvel, como reformas e manutenções, podem incorporar o valor de custo e reduzindo drasticamente o imposto de renda a pagar.

Custas Cartoriais

Ver tabela de no site registradores.org.br.

Dependendo da situação do imóvel, outros serviços e documentos serão exigidos alterando este custo.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Simule a alíquota correta para o seu imóvel no site da prefeitura aonde o imóvel está situado.

Pode variar de 0,5 a 4,0%

Luis Fernando Gardel Deak

Advogado Direito Digital e Imobiliário

LGPD para o mercado imobiliário

www.luisdeak.com.br  

O autor é graduado em Direito pela UNIP, pós-graduando em Direito Civil pela EPD, especialista em direito digital e imobiliário. Graduado em administração de empresas, pós-graduado em marketing pela ESPM, MBA em gestão estratégica de negócios pelo ITA/ESPM, com 25 anos de experiência no mercado de tecnologia implementando metodologias, sistemas de gestão empresarial, consultoria empresarial. Membro da Comissão de Direito Digital e Compliance da OAB-SP, membro da comissão de direito urbanístico da OAB-SP. Corretor de imóveis especializado em imóveis comerciais, perito avaliador, certificado CIPS pela NAR-National Association os Realtors, membro do grupo de avaliadores imobiliários do CRECI-SP, conciliador na JUCON (Junta de Conciliação) da CEFISP (Comissão de Ética e Fiscalização Profissional) do CRECI SP. 7 anos de experiência em transações imobiliárias de locação e vendas de espaços corporativos para escritórios, varejo e logística.

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