A pandemia e as locações. Desconto ou não, eis uma das questões?

A legislação não obriga o proprietário locador a dar desconto nos aluguéis, seja qual for seu formato e sua destinação. Mas …

Alguns tribunais entenderam que deveriam abrir exceção nos contratos de locação atípicos e os de shopping centers, aonde o aluguel é formado por diversos fatos geradores, como a locação do imóvel em si, investimentos realizados pelo locador (CAPEX), a publicidade cooperada, custo de manutenção das instalações e infraestrutura, participação nos lucros e resultados das lojas e outros fatos específicos de cada contrato.

Já nos contratos de locações típicos definidos pela lei 8.245/1991, não existe nenhuma norma que determine a redução do aluguel. Muitos estão falando dos institutos da Força Maior e do Caso Fortuito, mas isto já está superado, e não se aplicam a estes casos, já existe farto material disponível versando sobre este tema.

Porém a norma prevê a possibilidade da resilição do contrato. As cláusulas penais do contrato podem ser discutidas nos tribunais, pois estas sim foram causadas por uma situação imprevisível.

Um contrato celebrado entre partes foi criado para ser cumprido até o final (Pacta Sunt Servanda). As partes podem renegociar os contratos a qualquer tempo, desde que as partes concordem. Também podem extinguir este contrato, pois ninguém é obrigado a se manter em uma relação contratual que lhe é prejudicial ou se tornou desproporcional.

Olhando pelo aspecto econômico do contrato a longo prazo, e esta deve ser a perspectiva correta para este tipo de análise, ter uma redução na locação proporcional a perda que o inquilino teve em seu salário, honorários ou faturamento, é uma saída inteligente para todos.

A pandemia é uma daquelas situações em que todos perdem, e o foco deve ser que todos percam menos. O inquilino investiu quando mudou para o imóvel, terá que indenizar o proprietário com reformas e cláusulas indenizatórias e penais, e se judicializar a causa, terá custos com o processo, terá também que alugar um novo imóvel com todos os custos e burocracias inerentes. O proprietário terá problemas com a desocupação, com a ação judicial, reforma do imóvel, e com a manutenção do imóvel até que este seja ocupado. Provavelmente irão envolver seus fiadores ou seguradoras, o que impacta em mais prejuízos.

Por tudo isto, acredito que a melhor forma de resolver este assunto é:

  • Uma conversa aberta e franca para que o inquilino (comercial ou residencial) demonstre sua real situação e suas novas capacidades de cumprimento das obrigações;
  • Juntos chegar a um ajuste temporário dos valores com parcelamento futuro, ou outras formas de acordo. Como irá indenizar o proprietário parte destas perdas futuramente?
  • Reajuste das garantias;
  • Note que estes ajustes têm que ser determinados, específicos e mensuráveis. Evite acordos como “enquanto a pandemia durar”;
  • Elaborar um adendo ao contrato, com as devidas assinaturas e proteções. Este contrato pode ser elaborado e assinado digitalmente sem que as partes precisem estar presentes;
  • Caso a situação não se resolva, uma excelente alternativa é a mediação. Em casos de contratos mais extremos pode-se recorrer a arbitragem, ou em último caso a judicialização. Nestes assuntos, judicializar apenas após esgotar todas as possibilidades de acordo extrajudicial. Estas tentativas devem estar corretamente documentadas para serem juntadas no processo – atas de reunião, propostas e contrapropostas.

Neste novo mundo, as soluções alternativas de solução de conflitos, como a mediação, conciliação e a negociação serão cada vez mais exigidas e demandadas. As pessoas deverão compreender que estaremos frente a um mundo aonde a tolerância e a empatia serão as novas competências exigidas. As relações serão cada vez mais perde-perde ou ganha-ganha, relações perde-ganha serão mais raras.

Esta entrada foi publicada em Artigos e marcada com a tag , , . Adicione o link permanente aos seus favoritos.